La situación actual respecto a la administración de las juntas de condominio referidas a los inmuebles que se encuentren dentro del ámbito de aplicación de la Ley de Propiedad Horizontal ha sufrido algunos cambios importantes que, en principio, han resultado más prácticos y beneficiosos a los fines de llevar una correcta y transparente administración de los recursos que le pertenecen a la comunidad de copropietarios de un determinado bien inmueble.
Como punto inicial podemos hacer un breve recuento de lo difícil que, desde hace varios años, resulta para una Junta de Condominio convocar, válidamente, una Asamblea de Propietarios para someter a su votación, la aprobación o no, tanto de las cuotas extras por concepto de gastos de condominio, como la posterior inversión de estos y otros recursos en trabajos necesarios a realizar al bien inmueble en cuestión (tales como construir, reparar o refaccionar), áreas comunes, como ascensores, piscinas, filtraciones importantes, techos, áreas comunes de estacionamientos, entre otros, con motivo, principalmente, del hecho cierto de la migración de muchos propietarios de inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, lo cual ha imposibilitado la celebración de Asambleas de Propietarios y, posterior participación y aprobación de estos en la toma de decisiones de las juntas de condominios, respecto a inversiones que exceden la simple administración de su mandato.
Administración en las Juntas de Condominio luego del COVID-19
Aunado a ello, con motivo a la pandemia derivada del Covid-19, el Ministerio del Poder Popular para la Salud, dictó la Resolución N° 090, de fecha 1 de junio de 2020, publicada en Gaceta Oficial N° 41.891 de fecha 1 de junio de 2020, aún vigente, que contiene la Normativa Sanitaria de Responsabilidad Social, cuyo artículo 4, en su literal d, establece las normas de higiene de los espacios físicos de contactos, donde en su numeral 8 se determinó “reducir al máximo reuniones presenciales e implementar las video conferencias”, regulación que también incidió, de forma directa, en la celebración “presencial” de las Asambleas de Propietarios de inmuebles sometidos a las regulaciones de la Ley de Propiedad Horizontal.
Tales circunstancias constituyen, actualmente, una realidad que, preliminarmente, pareciera afectar los requerimientos legales para la celebración “presencial” de una Asamblea de Propietarios, y posterior participación y aprobación para la inversión de un presupuesto determinado, que exceda de la simple administración de las labores propias de la Junta de Condominio, reguladas por la Ley de Propiedad Horizontal.
Todo lo anterior ha derivado en un cambio de la dinámica y practicidad del día a día de las actividades de las juntas de condominio, para poder cumplir con sus responsabilidades de administración, sin estar sometidas a una eventual paralización, en caso que varios propietarios no vivan en el país o no puedan asistir personalmente a las Asambleas, o bien, porque la Normativa Sanitaria de Responsabilidad Social, impide la celebración presencial de los propietarios en tales Asambleas, debido a la aglomeración de los copropietarios en un espacio físico determinado, circunstancias que, como hemos indicado, afectarían la aprobación o no de la ejecución de trabajos, inversiones o cuotas extras que han de ser sometidos a la consideración de los copropietarios de un inmueble sometido a la indicada Ley de Propiedad Horizontal.
Consideramos importante destacar que, la Ley de Propiedad Horizontal del año 1978, establece en su Título Segundo, artículo 18, lo relativo a la administración de los inmuebles que regula dicha ley, indicando que la misma corresponderá a la Asamblea General de copropietarios, a la Junta de Condominio y al administrador, ahora bien: ¿puede la Junta de Condominio someter a votación la toma de decisiones por medio de cartas consultas y no en el marco de una Asamblea propiamente dicha?
Ante tal interrogante y, tomando en cuenta los comentarios antes señalados, respecto a la realidad de la administración de los inmuebles sometidas a la Ley de Propiedad Horizontal, se ha observado que, en muchos casos, se opta por consultar y someter a votación trabajos que impliquen gastos de recursos por parte de la Junta de Condominio, cuando ellos exceden de la simple administración (como puede ser el caso de recolección de cuotas extras en divisas para posteriores inversiones en áreas comunes determinadas del inmueble), lo cual se realiza a través de la modalidad de cartas consultas escritas (mecanismo previsto en el artículo 23 de la Ley de Propiedad Horizontal), lo cual brinda un fundamento jurídico relevante a la actividad de administración de las Juntas de Condominio.
Un hecho novedoso radica en que las cartas consultas, ahora, se están planteando de forma digital, prescindiéndose de la presencia en el inmueble de los propietarios, para elevar su voz y voto ante la consideración que se le ha planteado, en cuyo caso no se estaría incumpliendo norma alguna establecida en la ley especial, y se estarían utilizando mecanismos tecnológicos y digitales que el propio Ejecutivo Nacional y las autoridades sanitarias están fomentando.
Actualmente, uno de los varios mecanismos empleados por las Juntas de Condominio, además de los debates que pudieran darse bien, telemáticamente o, por chats en modalidad de grupo, en aplicaciones tales como Telegram o WhatsApp, ha sido la plataforma “Google Form”, la cual permite a las juntas de condominios hacer un planteamiento concreto respecto a los asuntos que requieran aprobación de los copropietarios, es decir, decisiones que aprueben actos que excedan de la simple administración.
En dicha plataforma, por ejemplo, cada propietario puede plasmar su decisión respecto al planteamiento que le ocupe para ese momento, garantizando así que cada miembro de la comunidad tenga acceso a la información en tiempo real, a fin de incentivar su participación en las decisiones y, de ser el caso, evitar que la Junta de Condominio se exceda en sus funciones, todo ello sin necesidad que el propietario se encuentre “presente” en el inmueble.
En el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal contamos con un ejemplo respecto de las decisiones que debe tomar la Junta de Condominio con un porcentaje específico de propietarios. Según el referido artículo para que la Junta de Condominio pueda proceder con mejoras en los espacios comunes deberá contarse con la aprobación del setenta y cinco por ciento (75%) de los propietarios, pero tal y como expresamos anteriormente, al no haber prohibición expresa alguna en la ley, dichas decisiones podrán adoptarse, alternativamente, en Asamblea de Propietarios presencial, o bien, celebradas mediante el uso de mecanismos que garanticen la participación de aquellos propietarios que no se encuentren en el país, como lo es la celebración de la Asamblea de Propietarios telemáticamente y/o por medio de carta consulta escrita y digital, para la aprobación y toma de decisiones correspondientes. De esta manera, se incentiva la participación de los miembros de la comunidad en la toma de decisiones relevantes y se garantiza que ante ellos se someta a su consideración y aprobación decisiones que excedan la simple administración de la Junta de Condominio.
Creemos muy positivas las medidas que, como hemos indicado, han adoptado muchas Juntas de Condominio, dentro del marco legal, para poder respaldarse en la toma de sus decisiones que exceden de la simple administración, con la participación y aprobación de los copropietarios, mediante la modalidad de la carta consulta digital y que, como resaltamos, es legalmente viable, por cuanto permite la participación de los propietarios legitimados, en tiempo real, estén o no físicamente en el inmueble determinado, aun con las limitaciones sanitarias propias de las reuniones que influyen en la transmisión del Covid-19, todo lo cual, nos invita a reflexionar respecto de la necesidad que impera en la materia, para que el legislador modernice y actualice todo lo relacionado al régimen de propiedad horizontal, con el objeto que se establezcan y promuevan mecanismos tecnológicos y telemáticos que permitan un mayor dinamismo, cuya consecuencia sería fomentar la participación de los propietarios de inmuebles en la toma de decisiones de la administración de tales inmuebles, sometido legalmente al régimen de propiedad horizontal, mejorando y optimizando las funciones de administración de las Juntas de Condominio, respetándose siempre la seguridad jurídica requerida en la materia.
Por:
Héctor Alonzo Rojas T. y Alejandra Da Silva.
