PRÁCTICAS inadecuadas de Juntas de Condominio

  • ¿Puede la Junta Condominio aplicar sanciones a los propietarios?
  • ¿Qué hacer en caso de que las facultades legales sean excedidas?

En Venezuela, la Ley de Propiedad Horizontal regula todo lo relacionado con los derechos de los propietarios de forma separada sobre pisos, apartamentos o locales de un edificio, pero que, a su vez, generan obligaciones en común, como por ejemplo el pago del condominio.

¿Qué establece la ley sobre las Juntas de Condominio?

La mencionada ley, en su artículo 18, establece que la Junta de Condominio debe estar conformada por al menos tres copropietarios y tres suplentes, de los cuales se elegirá un presidente. Los integrantes de la Junta Condominio durarán en sus funciones un año.

Ahora bien, la referida norma indica que las funciones de la Junta de Condominio serán aquellas establecidas en el reglamento de la ley, pero a su vez, establece cinco funciones:

  1. Convocar en caso de urgencia a la Asamblea de Copropietarios.
  2. Proponer a la Asamblea de Copropietarios la destitución del Administrador.
  3. Ejercer las funciones del Administrador en caso de que la Asamblea de Copropietarios no hubiere procedido a designarlo.
  4. Velar por el uso que se haga de las cosas comunes y adoptar la reglamentación que fuere necesaria.
  5. Velar por el correcto manejo de los fondos por parte del Administrador.

De las funciones antes transcritas no se puede interpretar que la Junta de Condominio tenga la atribución de sancionar, penar o multar, por ninguna razón, a algún copropietario; incluso, debemos hacer mención de que no pueden ser otorgadas en el documento de condominio, ni por carta consulta, ni por decisión de la asamblea, otras atribuciones distintas a las que están en la ley o en su reglamento, debido a que no existe habilitación legal para tal fin. En todo caso, las funciones o atribuciones que le sean dadas mediante esos mecanismos no pueden exceder los límites que el legislador fijó al respecto.

No resultaría coherente que la Junta de Condominio pueda imponer sanciones a los propietarios, pues no existe si quiera un órgano que revise si la sanción es o no procedente conforme al supuesto de hecho verificado. La Junta de Condominio no es un ente administrativo por lo que no actúa como ente sancionador.

Se han visto en la práctica, diversos casos en los que la Junta de Condominio pretende imponer arbitrariamente sanciones a los propietarios. Las más usuales son aquellas relacionadas con la limitación de usar y disfrutar los “espacios comunes” como causa de la falta de pago de la cuota parte de condominio que le corresponde por el inmueble respectivo.

El artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal describe detalladamente cuáles son las cosas y espacios comunes a todos los apartamentos, entre otras: escaleras, ascensores, azoteas, patios o jardines, puestos de estacionamiento declarados como cosa común, piscina (si el edificio cuenta con una). Seguidamente, el artículo 6 del mismo texto legal indica que los derechos de cada propietario son “inherentes a la propiedad del respectivo apartamento”. Aunado a ello, el artículo 8 de la misma ley establece que “cada propietario podrá servirse de las cosas comunes según sea destino ordinario y sin perjuicio del uso legítimo de los demás”.

Es por lo anterior, que podemos afirmar que la Ley de Propiedad Horizontal establece en varias normas que todos los copropietarios, indistintamente estén solventes o no en el cumplimiento de sus obligaciones, no pierden el ejercicio del derecho de propiedad sobre su inmueble y sobre las áreas comunes del conglomerado. La Junta de Condominio no está habilitada legalmente para decidir e imponer quién puede hacer uso de los espacios comunes del edificio o conjunto residencial y quién no.

Lo que sucede en el día a día con las Juntas de Condominio

En la práctica, es conocido que las Juntas de Condominio, en algunos casos, ante el incumplimiento por parte de los propietarios de sus obligaciones de pago, recurren a la ilegal práctica de “sancionarlos” con acciones que se constituyen en “vías de hecho”, como, por ejemplo, la decodificación de la llave magnética del ascensor; la restricción de acceso a zonas como jardines o piscinas; la anulación del código de acceso al estacionamiento vehicular, entre otros. Tales acciones, violan el derecho de propiedad constitucionalmente garantizado y, en consecuencia, dan lugar a una solicitud de amparo.

Si se pretende el cumplimiento de las obligaciones de los copropietarios insolventes, puede perfectamente acudirse a la jurisdicción y exigir tutela judicial al respecto. Sin embargo, por diversas razones que no pretendemos abordar en este momento., resulta que la vía judicial es evitada para este tipo de asuntos, desde hace mucho tiempo y, en consecuencia, se han creado las malas prácticas aludidas mediante las cuales se pretende limitar el derecho de propiedad como una especie de “sanción” ante el incumplimiento de los copropietarios.

Por todo lo antes señalado, creemos que debe estudiarse la posibilidad de establecer legalmente mecanismos alternativos a las reclamaciones judiciales, para pretender el pago de las obligaciones incumplidas por los propietarios en el régimen de propiedad horizontal.

Por:

Alejandra Da Silva Rivas